太古地产二季度：办公市场的矛盾张力与零卖基本面

不雅点网 与往年同样，太古地产险些与各大奢侈集团同步发布2025年上半年筹划情况。

手脚国内最主要的高端市集业主之一，奢侈牌和高端零卖商是太古旗下名堂最艰难田户。

率先来看奢侈集团们的情况：LVMH路威酩轩集团2025上半年，总营收同比下降4%至398亿欧元。其中，中枢部门时装与皮具部门上半年营收同比下降7%。责罚层称，下滑的大部分来自于亚洲，并显现中国大陆下降了中双位数。但责罚层也示意，看到中邦腹地需求有所改善。

Kering开云集团上半年总营收同比下降16%至75.87亿欧元，重要市场即以中国为首的亚太地区跌幅最大达到22%。其中，主品牌Gucci营收同比下降26%至30亿欧元。

Prada（普拉达）期内净营收达到27.4亿欧元，按固定汇率贪图，同比增长9.1%。其中，亚太区零卖销售额同比增长10.4%。但该成绩主若是依靠Miu Miu品牌的畅销，期内Miu Miu零卖销售额同比大涨49.2%，而Prada品牌情况不尽如意。

Hermès（爱马仕）情况连续是最佳的，上半年营收同比增长7%至80亿欧元，通盘地区均完毕增长。其中亚太（不包括日本）销售额，按固定利率同比增长3%。

总体来看，各品牌之间的分化仍在合手续，但功绩已有所好转。尤其是在中国市场，借用LVMH路威酩轩集团的话：“中国内地的需求在第二季度出现了显著的集合改善……在日本所不雅察到的‘回流破费’的影响，启动转动为中邦腹地的内容需求。”

太古地产似乎收拢了这股需求的尾巴。

矛盾的办公答卷

事实上，太古地产旗底下积占比最大的投资物业是写字楼。单贪图香港，死心2024年年末，已落成写字楼组合总楼面面积共计1000万平常呎，占香港总投资物业面积跳动七成。

所领有的钞票包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场名堂，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊名堂，还有位于港岛南区的South Island Place以及香港海外机场旁的东荟城一座。

在内地，太古地产则在广州太古汇、北京颐堤港（太古坊）和上海兴业太古汇领有办公面积，总楼面面积臆测约418.3万平常呎。

而在2025年上半年中国写字楼市方位手续承压布景下，太古地产交出了一份充满矛盾张力的成绩单。

手脚布景，凭证第一太平戴维斯的最新报告，香港甲级写字楼死心2025年第一季度末的空置率在14.8%。

太古地产写字楼主要坐落的中环区域，空置率从2024年末的12.9%升至13%；港岛东区域的空置率则从13.3%回落至12.8%，但仍处于高位。

写字楼房钱则连续出现下滑，死心2025年第一季度末，中环区域甲级写字楼每平常呎房钱仅录得83.7港元，港岛东区域的数据是28.8港元。

第一太平戴维斯示意，如果经济收复获胜，“空置率可能在2026年达到16%的峰值，然后逐步下降到2032年的6%，将可能激勉写字楼房钱的回升。”

其他城市中，凭证第一太平戴维斯报告，死心2025年7月，上海全市甲级写字楼空置率连续飞腾0.5个百分点，至23.7%。二季度全市房钱环比下调4.9%，中央商务区环比跌幅达6.6%。

北京市场得益于租借需求合手续回升，二季度末，全市甲级写字楼空置率环比下降0.2个百分点至19.6%。平均房钱下调趋势也有所减缓，至东说念主民币每平常米每月228.4元，环比下降2.4%。

另来险恶力海外数据，二季度末，广州甲级写字楼空置率环比微升0.6个百分点至20.7%。业主方选拔下调房钱应付，令全市甲级写字楼净灵验房钱录得121.0元每月每平常米，环比下降2.6%。

现在无论中国内地抑或香港写字楼市场，王人正资历真切的行业重构。

太古地产香港合座写字楼物业出租率从旧年年末的93%合手续下滑至91%，太古广场出租率则从95%跌至94%，太古坊是从93%跌至90%。

不外，不错看到这些写字楼物业的最新房钱仍然相比坚挺。

除包括康桥大厦、德高大厦、多汜博厦、林肯大厦、濠丰大厦及电讯盈科中心在内的其他太古坊办公楼组合，房钱从2024年末的“40低位至40高位”，微跌至“30中位至40高位”。其他香港写字楼的房钱王人莫得大变动。

在内地，写字楼出租率和房钱也较为褂讪，莫得连续出现如2024年内的显著滑坡。唯有在竞争最热烈的上海市场，香港兴业中心的发达存若干下滑，似乎无足挂齿。

不外，太古地产的各个写字楼名堂均位于国内一线城市，这些城市大王人面对供应多余和恒久房钱承压，压力颇大。

肯定太古的写字楼板块还要连续抗压一段技艺。

零卖基本面

接下来，望望市场最关注的太古地产的几个零卖名堂近况。

在香港，太古零卖物业是依托办公楼或者住宅集群，举例太古城中心就与同属太古的10座写字楼以及20余座住宅楼以及旅店相调解，因此发达相等褂讪。

2025年上半年，除了有奥莱属性，与旅游业关联更深的东荟城名店仓连续延续跌势外，太古城中心和位于中环金钟的太古广场购物市集，销售额均完毕正增长。

在内地，太古地产已落成的零卖物业组合包括集团全资领有的北京三里屯太古里、成王人太古里，合手有97%权利的广州太古汇，以及各别离合手有50%权利的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。

这批物业于2025年上半年出租率全数得回训诲，且除了相比依赖重奢销售的广州太古汇销售额录得2.1%跌幅外，其余市集一齐重回增长。

其中，三里屯太古里从2020年启动就连续鼓励品牌大换血，越来越多品牌旗舰大店亮相，南区招入更多潮水畅通户外品牌和高端小众品牌，北区则将资源向奢侈歪斜。该物业在期内完毕了6.8%的增长。

广州太古汇销售额如上所述出现幽微下落，但出租率保管在100%。何况现在“汇坊”部分已完成对文和友的清退，正在推动升级阅兵工程。旧年拿下的二期，即“广州文化中心”部分，也正鼓励瞎想开辟，肯定会为广州太古汇提供遒劲的助力。

北京颐堤港的发达一直相比坚挺，现在销售额发达与旧年合手平。该名堂接下来最大的看点，要等二期即“太古坊”。凭证现存工程经由，北京太古坊预测会在2026年中落成，年末起分阶段启幕。

自2022年起积极进行品牌调改与升级，成王人太古里有所成绩，销售额从2024年的大幅下落14%，重回正增长。诚然增幅未几唯有0.2%，但标明态势也曾扭转。最新音信，成王人太古里的明星店铺——爱马仕专卖店已于本年3月启动围挡升级。

这几年技艺，上海远洋太古里的定位逐步从“潮奢”调养为更接近“重奢”。加上上半年LV环球最地面标“路易号”的开幕，引爆了客流。上半年，远洋太古里一举扭转残障，13.5%的销售额正增长成为各名堂之最。

而领有强力业态声势，运营愈发熟悉的前滩太古里，手脚太古现在最年青的市集在2024年全年发达王人不差，2025年上半年连续延续单元数正增长。位于该名堂旁的前滩21号地块，施工盛极一时，现在预测2026年落成，这是后续一大看点。

另一方面，凭证公告，太古地产旗下建扬名堂现在王人在获胜鼓励，在破费复苏仍显脆弱确当下，这种策略定力或者比增长率自己更具启示性。

在不久后的8月7日，太古地产将公布2025年上半年度功绩报告，到技艺将能看到更详备的数据。

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